1. Какие риски есть у продавца и покупателя при расчетах за недвижимость?

Безопасность сделок является один из ключевых моментов. Исключить все риски,наверное,невозможно,а вот снизить их вполне реально.

Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ), без соблюдения этого условия у покупателя не возникнет право собственности на приобретаемый объект жилой недвижимости.

Несовпадение дат совершения сделки и перехода права собственности во времени, приводит стороны договора к рискам:

Для Покупателя
В случае передачи денег в момент подписания договора купли-продажи, до регистрации права собственности, Покупатель принимает на себя риск остаться без денег и без квартиры, если государственная регистрация не состоится. Он, конечно, может обратиться к Продавцу, с требованием вернуть уплаченную сумму, в.т.ч. и через суд, но денег у последнего уже может и не быть, а квартира будет являться для него единственным жильем, на которое по закону не может быть обращено взыскание (ст.446 ГПК РФ).

Для Продавца
При условии в договоре, что денежные средства уплачиваются Покупателем после государственной регистрации права собственности, Продавец принимает на себя тот же риск — остаться без денег и без квартиры. Только в этом случае, когда Покупатель станет собственником квартиры, у него может не оказаться денежных средств на то, чтобы расплатиться с Продавцом.

2. Какие возможны способы взаиморасчетов?

расчет наличными из рук в руки
расчет наличными через арендованную банковскую сейфовую ячейку
безналичный расчет через банковский аккредитив
расчеты через банковскую ячейку с использованием векселей

3. В каком случае возможен наличный расчет? Когда и где отдавать деньги ?

Рекомендую использовать наличный расчет только при нотариальной форме оформления договора купли-продажи. Ведь нотариус до сделки проверяет наличие или отсутсвие обременений, занимается организацией перехода права собственности на имя покупателя. Вероятность того, что покупатель не станет собственником мала.
Конечно, при этом надо убедиться в подлинности денежных средств покупателя, проверить деньги, их качество и количество.

Считаю опастным наличный расчет в МФЦ при простой письменной форме ДКП. Вижу как стороны расчитываются в машинах, за углом. Это небезопастно и нецивилизованно.

Данный способ расчетов не безупречен,т.к. собственником квартиры покупатель становится только после государственной регистрации договора купли-продажи. Если договор не зарегистрируют,то покупатель может остаться без квартиры и без денег,так как продавец может отказаться возвращать деньги. Он их может уже истратить. Если расчеты будут производиться после регистрации сделки,то без денег может остаться продавец квартиры. Именно поэтому при проведении сделок с недвижимым имуществом стоит довериться профессионалам.

4. Что такое банковская ячейка? Как она выглядит и в каких случаях используется?

На сегодняшний день  альтернативой простому наличному расчету «из рук в руки» является аренда банковской ячейки. Такая форма передачи денежных средств учитывает интересы как продавца, так и покупателя.

Это ответственное сейфовое хранение: помимо договора покупателя квартиры с банком заключается дополнительное соглашение, где указывается лицо, которое также может забрать деньги из ячейки.

Банковские ячейки представляют собой металлические боксы, предназначенные для хранения вещевых и денежных ценностей. Ячейки имеют различные размеры, позволяющие подобрать необходимый бокс-сейф практически для любой вещи, 50х300х500 мм подходит для хранения документов и ценных бумаг.

В банке, предоставляющем услуги хранения в индивидуальных ячейках, имеется специально отведенное для этого помещение (депозитное хранилище). Естественно, хранилище находится под защитой охранных систем, в том числе и противопожарной.

Севастопольцы имеют возможность расчеты наличными с помощью банковских ячеек. Покупатели недвижимости из материковой России часто настаивают на такой форме расчетов, поэтому обладатели севастопольской недвижимости обращаются с вопросами о своих гарантиях получения денег.

5. Как организовать расчет через банковскую ячейку и что надо учесть продавцу, чтобы получить свои  деньги из ячейки покупателя .

Для того чтобы получить в распоряжение ячейку, необходимо:

• выбрать депозитарий с условиями доступа, которые устраивают обе стороны сделки;
• ознакомиться с договором аренды банковской ячейки;
• заполнить дополнительное соглашение к договору, указать паспортные данные участников сделки и адрес продаваемого жилья;
• проверить деньги, пусть платно. Для этого отдать кассиру банка закладываемые в ячейку денежные средства для их проверки на подлинность.  После проверки и пересчета купюры упаковываются и опечатываются с указанием суммы и подписью кассира.

При входе в хранилище покупатель квартиры, являющийся согласно договору арендатором, получает ключ от банковской ячейки. Каждая ячейка закрывается на два разных замка: ключ от первого выдается арендатору, ключ от второго хранится непосредственно в банке.

Главное в этой схеме исключить риски для продавца: внимательно изучить перед тем как подписать дополнительное соглашение к договору об аренде ячейки. Какой же документ продавец должен предоставить банку, чтобы получить свои деньги из ячейки покупателя- вот главный вопрос для продавца.

6. Когда же продавец получит деньги из ячейки? Сроки и правила.

После получения из Росреестра подтверждения о регистрации договора купли-продажи собственник продаваемой квартиры вправе в любое время забрать деньги из ячейки. Учитывая тот факт, что нет «привязки» к конкретной дате, кроме него, никто не будет знать о том, что он выходит из банка с крупной суммой денег. Значит, риск ограбления минимален. Помимо этого, продавец может открыть свой собственный счет и перечислить на него деньги от продажи квартиры, не вынося их из банка.

Покупатель  имеет право забрать все деньги, если ввиду каких-либо причин не удалось зарегистирировать свое право собственности. При этом не ставить в известность продавца. Именно поэтому я акцентирую внимание продавца на доп соглашении к договору аренды ячейки.

В банковскую ячейку можно положить любую сумму денег в любой валюте, а договор аренды, в свою очередь, можно продлевать.

7. Эта услуга у банков платная? Сколько стоит аренда ячейки?

Услуга платная. Существует залоговая сумма за ключ- 2000руб.
Также, ежедневная аренда сейфа- 20-30 руб в день.

8. Аккредитив и вексель при расчетах с недвижимостью- это что? Используется ли в вашей практике?

Одним из самых новых способов расчетов является использование аккредитива.
Этот способ практически аналогичен использованию банковской ячейки, только операции проводятся с безналичными суммами. Роль банковской ячейки занимает аккредитивный счет, который открывает покупатель и на который он переводит всю сумму денег. Процесс получения денег продавцом тоже подразумевает предоставление всех необходимых документов.
Используют юрлица.

Вексель- ценная бумага. Покупатель кладет на открытый им счет денежные средства (валюту или рубли) и потом приобретает на деньги с этого счета банковский вексель (валютный или рублевый) на предъявителя.
Не использовался в моей практике.

Вывод: при проведении расчетов по сделкам с недвижимым имуществом стоит довериться профессионалам.

Директор АН Мультидом
Член Президиума Ассоциации Недвижимость Севастополя
Наталья Массальская