1. За последние дни курс ЦБ показывает усиление позиций рубля. Какое влияние это оказывает на кв.м?

Рынок недвижимости инертный. За неделю-две резких изменений произойти не может.
Общая тенденция последних недель осени 2015г- стабильность цены в рублях, снижение в долларах.

За последни дни курс ЦБ показывает усиление позиций рубля. Продавцы реагируют моментально желанием получать теперь только  рубли. Покупатели в долларе заторопились, ведь сейчас самое время совершать им сделки. Они покупают дешевле, чем в прошлом году.

Сделки происходят в основном в дешевом сегменте. От 2 до 5 млн руб. При этом, характеризуя рынок недвижимости за последний период, подтверждаю, что это рынок покупателя.  Но покупателям расслабляться не стоит. Все больше продавцов отказывают в торге. Все чаще покупателей мы привозим на один и тот же объект, у которого цена ниже рыночной на 5-10 %. Это еще не разворот рынка в сторону продавцов. Но его признаки.

Так что покупателям, у кого имеются сбережения и цель приобрести недвижимость (для инвестиции, подросшим детям, для пенсии) надо быть внимательным и не пропустить свое время покупать. Спрос растет.
Активизировались наши партеры с Дальнего Востока, Сибири, Севера. Жители этих регионов планируют приобретать у нас недвижимость. Интересуются вариантами, ценами, законодательной базой.

2. А какая сегодня  цена за кв.м в Севастополе?

В сентябре 2015 года средняя стоимость жилой  недвижимости на первичном рынке жилья города Севастополя составила 73 333 рублей за квадратный метр, снизившись за месяц на 2,7 процента. Об этом говорится в материалах компании «Аналитическая корпоративная группа».

Кв.м. новостроя в спальных районах сегодня показывает 50 тыс руб. В сданных домах идет переуступка по 65тыс руб ( у застройщика к окончанию строительства квартир нет). Так что цена 1комнатной квартиры в новострое- от 2.0 млн руб.

Вторичный рынок все еще страдает от долларизации. Одновременно все продавцы не могут перейти в стабильный рублевый сегмент. Работаем в этом направлении мы, риэлторы, и сам рынок, его законы, спрос.
Здесь за 2 млн можно купить только малосемейную квартиру ,1комнатную квартиру в отдаленном районе, квартиру без ремонта.

Цены на недвижимость в Севастополе сравнимы с ценами в Краснодаре, С-Петербурге, Подмосковье.

3. Какие основные ошибки допускают продавцы недвижимости?

3.1. Завышенная цена объекта.
Привлечь покупателей чем-то кроме привлекательной цены практически невозможно. Однако многие продавцы не готовы снижать цены до рыночной стоимости своих объектов, оперируя аргументами вроде “мой сосед полгода назад продал по такой цене” или “я посмотрел в Интернете”. Адекватно оценить объект недвижимости с учетом сезонности на рынке может только профессионал, самостоятельно же собственники руководствуются зачастую очень субъективным восприятием рынка, считая свой объект “просто уникальным”. Некоторые продавцы хотят реализовать свои квартиры, опираясь на удобный для себя курс доллара.

3.2. Переоцененный ремонт и общее состояние квартиры.
В последнее время «камнем преткновения» между продавцами и покупателями становится наценка за ремонт в квартире. Как правило, собственникам сложно объективно оценить состояние квартиры: многие из них считают, что вполне разумно «накинуть цену» за, например, дорогую итальянскую кухню, купленную пять лет назад. При этом амортизация мебели и отделки не учитывается, хотя она происходит и довольно серьезная. Покупатели в свою очередь понимают, что можно сделать бюджетный ремонт на свой вкус, нежели переплачивать за дорогостоящие изыски предыдущего хозяина квартиры. Поэтому последний общий тренд на рынке вторичной недвижимости – это смещение покупательского спроса в сторону квартир без отделки или с минимальным базовым ремонтом без мебели. Доля клиентов, которые ищут квартиры с ремонтом и полной меблировкой, минимальна.

3.3. Грязный подъезд.
Всем продавцам перед началом процесса реализации квартиры мы советуем привести в порядок места общего пользования: вымыть подъезд, устранить неприятные запахи и мусор, иногда даже  провести легкий косметический ремонт. Даже самое положительное впечатление от квартиры может испортить грязный подъезд и покупатель откажется от вашего варианта.

3.4.Неправильные объявления о продаже.
Хорошее и привлекательное объявление всегда сопровождается качественными фотографиями, без которых шансы заинтересовать покупателя сводятся к нулю. Причем фотографии необходимы и для новостройки без ремонта с голыми стенами, и для обжитой квартиры на вторичном рынке. Далеко не лишним будет приложить к фотографиям план квартиры с указанием площадей каждого помещения. Некоторые продавцы не жалеют слов на описание, забывая о конкретных параметрах и данных,  некоторые – ограничиваются очень лаконичным объявлением, которое не может привлечь внимание покупателя. Нужен опыт специалистов.

4  Обязательно ли продавцу заключать договор с риэлтором ? Что такое эксклюзивный договор?

Заключать договор надо обязательно.
Эксклюзивный договор- договор,  дающих исключительное право одному риэлтору (компании) представлять интересы владельца недвижимости при его продаже/аренде.

5. Если заключить договор с одним риэлтором — он приведёт меньше покупателей, а следовательно  продавец потеряет в цене. Так ли это?
Не так. От количества риэлторов и объявлений число реальных покупателей на рынке не увеличивается. Чего действительно будет больше, так это звонков. Звонков от риэлторов! Ведь не занимаясь продажей вашего варианта вплотную и, плохо ориентируясь в вашем объекте, они (агенты) будут постоянно звонить, уточнять характеристики, цену и актуальность вашего объявления.

А вот один, но хороший и мотивированный вами (!) риэлтор, уверенно владеющий инструментами продвижения объектов недвижимости на рынке, правилами ведения переговоров, правилами торга, имеющий заранее подготовленную презентацию объекта, хорошие фото и видеоматериалы по объекту, умеющий составлять продающий текст объявления и при этом, сосредоточивший весь спрос на объект в своих руках, в том числе и от покупателей, имеющихся у своих коллег по цеху, в итоге, приведёт к вам всех (ну или почти всех) покупателей с рынка! И далее, действуя в ваших интересах (ибо в данном случае его мотивация исходит от вас, а не от покупателя), поможет вам продать объект дороже.

6. Если надется покупатель самостоятельно, то он откажется покупать, если узнает, что у меня заключен договор с риэлтором, так как не захочет оплачивать его услуги.

Если услуги по договору оплачивает продавец,  ни один покупатель не откажется смотреть объект, ведь он не несёт дополнительных расходов. Всё что вам необходимо сделать, это сообщить покупателю примерно следующее: “ Да я продаю объект. Стоимость такая-то.  С вами свяжется мой риэлтор и обсудит с вами детали сделки.”  Поэтому успокойте их заранее, что никаких дополнительных расходов они не несут ибо услуги риэлтора оплачиваете вы.

7. Если у другого риэлтора будет покупатель, он может не привести его, так как не захочет делить свою комиссию.

Риэлтор у которого есть покупатель, которому потенциально подходит ваш объект недвижимости в подавляющем большинстве случаев его всё же приведёт. Прежде всего это произойдёт в силу двух наиболее существенных причин:

Во-первых, утаив информацию, которая потенциально может быть интересна его клиенту, риэлтор рискует тем, что клиент обнаружит её самостоятельно и агент в этом случае не получит вообще ничего, кроме разумеется потери доверия со стороны своего клиента.

А во-вторых: риэлтор покупателя будет рад получить половину гарантированного вознаграждения от риэлтора со стороны собственника, так как со стороны покупателей наблюдается тенденция снижения как желания оплаты услуг, так и снижения размера этой оплаты.

Вопрос сотрудничества риэлторов уже давно решён в пользу его необходимости.

8. Если продавец передумает продавать, по договору  должен будет заплатить штраф. Это дорого?

Если вероятность, что вы все таки передумаете высокая, то скорее всего вам действительно не нужно заключать никаких договоров, тратьте только своё время и только свои деньги. Это будет честно.
Представьте себе, что вы надумали построить дом, пошить костюм, постричься, пообедать в ресторане и т.д. Бригада каменщиков выгнала первый этаж, швея раскроила ткань, парикмахер состриг половину волос, вы уже съели первое блюдо и… передумали. Кто в этом случае должен заплатить за фактически проделанную работу? Если чувство справедливости вам не чуждо, то согласитесь, — вы! Почему же в случае с риэлтором должно быть иначе?

Дорого- 3-5% от стоимости. Или прописывыйте в договоре конктетную сумму планируемых затрат риэлтора. (если это устроит риэлтора- вернуть лишь затраты и не получить за произведенную работу).

9. О безопастности расчетов. Обязателен ли расчет за сделку через банковскую ячейку. Что надо учесть продавцу недвижимости при этом.

На сегодняшний день отличной альтернативой простому наличному расчету «из рук в руки» является аренда банковской ячейки. Такая форма передачи денежных средств учитывает интересы как продавца, так и покупателя.

ответственное сейфовое хранение: помимо договора покупателя квартиры с банком заключается дополнительное соглашение, где указывается лицо, которое также может забрать деньги из ячейки;

Используя банковскую ячейку, можно быть уверенным в сохранности заложенных в нее денежных средств. Для того чтобы получить в распоряжение ячейку, необходимо:

• выбрать депозитарий с условиями доступа, которые устраивают обе стороны сделки;
• ознакомиться с договором аренды банковской ячейки;
• заполнить дополнительное соглашение к договору, указать паспортные данные участников сделки и адрес продаваемого жилья;
• отдать кассиру банка закладываемые в ячейку денежные средства для их проверки на подлинность. После проверки и пересчета купюры упаковываются и опечатываются с указанием суммы и подписью кассира.

При входе в хранилище покупатель квартиры, являющийся согласно договору арендатором, получает ключ от банковской ячейки. Каждая ячейка закрывается на два разных замка: ключ от первого выдается арендатору, ключ от второго хранится непосредственно в банке.

При подписании договора купли-продажи потенциальный владелец собственности кладет в арендованный у банка сейф сумму, подлежащую последующей передаче продавцу.

В договоре аренды банковской ячейки необходимо указывать:

• паспортные данные людей, имеющих право доступа в депозитарий;
• точный адрес продаваемого собственником жилья;
• условия и сроки доступа продавца в депозитарий с целью изъятия денег за проданную квартиру;
• условия и сроки доступа покупателя в депозитарий для изъятия денег в случае отказа в государственной регистрации сделки.
Преимущества использования ячейки

Все действия по расчетам осуществляются только в банке, где есть вооруженная охрана и камеры наблюдения. Если на счета данного банка накладывается арест, то на деньги, которые хранятся в ячейках, это не распространяется, поскольку они не являются его собственными средствами.

После получения из Росреестра подтверждения о регистрации договора купли-продажи собственник продаваемой квартиры вправе в любое время забрать деньги из ячейки. Учитывая тот факт, что нет «привязки» к конкретной дате, кроме него, никто не будет знать о том, что он выходит из банка с крупной суммой денег. Значит, риск ограбления минимален. Помимо этого, продавец может открыть свой собственный счет и перечислить на него деньги от продажи квартиры, не вынося их из банка.

Покупатель может не беспокоиться о сохранности денежных средств с момента помещения их в ячейку. Он имеет право забрать все деньги, если ввиду каких-либо причин не удалось оформить сделку купли-продажи квартиры.

В банковскую ячейку можно положить неограниченную сумму денег, а договор аренды, в свою очередь, можно продлевать.

10. Какие акции и новости в вашем агентстве?

20-летие Мультидома в декабре 2015г.
Акция- скидка на наши услуги 10% для бывших клиентов.

Группа в контакте https://vk.com/club100289821
Здесь Вы можете размещать свои объекты на продажу, а так же узнавать о новых предложениях первыми!

Наталья Массальская
Севастополь, Б.Морская, 35
+79787362110